Khoa luật kinh tế

Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 18/02/2024 và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã ghi nhận nhiều chính sách mới, liên quan mật thiết đến quyền lợi của người dân. Trân trọng giới thiệu một số nội dung như sau:

Thứ nhất, để thống nhất với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định hộ gia đình sử dụng đất là một loại người người sử dụng đất. Như vậy, từ ngày 01/01/2025, nếu nhiều người trong cùng gia đình tạo lập quyền sử dụng đất chung thì sẽ được điều chỉnh bởi các quy định của sở hữu chung (của nhóm cá nhân). Đối với trường hợp hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 (và các luật trước đây) thì Luật Đất đai năm 2024 có các quy định chuyên biệt để tiếp tục điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của loại người sử dụng đất này.

Thứ hai, khác với Luật Đất đai năm 2013 quy định theo hướng cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm chỉ được giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất thì nay, theo Điều 37 của Luật Đất đai năm 2024, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có quyền bán, tặng cho, để lại thừa kế tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Thứ ba, khoản 2 Điều 16 của Luật Đất đai năm 2024 đã khẳng định cụ thể hơn trách nhiệm của Nhà nước trong việc phải có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định cuộc sống. Cụ thể, các chính sách đó là: Giao đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; giao đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.

Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nêu trên nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì được hưởng chính sách sau đây: trường hợp không còn đất ở thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Trường hợp thiếu đất ở thì cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trường hợp không còn hoặc thiếu đất nông nghiệp thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.

Thứ tư, khác Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này giúp cho người dân tiếp cận quyền chuyển mục đích sử dụng đất được thuận lợi hơn mà không cần phải lệ thuộc thủ tục đăng ký nhu cầu sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Thứ năm, kể từ 01/01/2025, người có quốc tịch Việt Nam đang định cư ở nước ngoài có toàn bộ các quyền và nghĩa vụ trong lĩnh vực đất đai như đối với cá nhân trong nước mà không bị hạn chế như Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được mở rộng quyền tiếp cận đất đai. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự, được Nhà nước cho thuê đất. Ngoài quyền được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại như Luật Đất đai năm 2013, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài còn được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ sáu, nếu Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu điều kiện để được bồi thường về đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Luật Đất đai năm 2024 đã được sửa đổi theo hướng có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, để được bồi thường về đất, người bị thu hồi chỉ cần thuộc một trong các trường hợp: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai; được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc sử dụng đất có thể không phù hợp với quy hoạch, hoặc có vi phạm pháp luật đất đai vẫn đáp ứng điều kiện bồi thường về đất.

Thứ bảy, theo Luật Đất đai năm 2013, đất của cộng đồng dân cư không được thực hiện các giao dịch tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2024, đất của cộng đồng dân cư (đất nhà thờ, từ đường của dòng họ; đất nông nghiệp của thôn, xóm, làng, bản…) được phép chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn (trừ trường hợp đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không).

Thứ tám, trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/01/2025, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ chín, khác với Luật Đất đai năm 2013 đòi hỏi người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã xác định, Luật Đất đai năm 2024 cho phép người sử dụng đất được sử dụng đa mục đích. Cụ thể, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; đất có mặt nước chuyên dùng được sử dụng kết hợp mục đích phi nông nghiệp với nuôi trồng, khai thác thủy sản; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;… Việc sử dụng kết hợp đa mục đích phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định của Luật này.

                                                            ThS. NCS. Thân Văn Tài

                                  Khoa Luật Kinh tế- trường Đại học Luật, Đại học Huế